- GİRİŞ VE TEMEL HUKUKİ ÇERÇEVE
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 354. maddesi emredici bir kural koymuştur: “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Bu kural gereğince kiraya veren, kanunda açıkça sınırlı olarak (tahdidi) sayılan tahliye sebepleri ve yasal süreler haricinde sözleşmeyi keyfi olarak feshedemez; sözleşmeye konulmuş olsa dahi kanuna aykırı tahliye ve cezai şart hükümleri geçersizdir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/4496 E., 2015/6451 K.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.04.2023, 2023/1296 E., 2023/1064 K.).
| ÖNEMLİ UYARI (Kendi Başına Hak Alma Yasağı):
Kiracının kira borcunu ödememesi veya elinizde tahliye taahhütnamesi bulunması size mahkeme kararı olmadan taşınmaza müdahale etme hakkı vermez. Kiracının rızası hilafına kapı kilidini değiştirmek, elektrik/su/doğalgaz aboneliklerini kapattırmak veya eşyaları dışarı çıkarmak; (Yargıtay 2. Ceza Dairesi, 2024/405 E., 2024/11759 K.) (Yargıtay 2. Ceza Dairesi, 2024/1030 E., 2024/13109 K.) belirtildiği üzere 5237 sayılı TCK m. 154/1 uyarınca “Hakkı Olmayan Yere Tecavüz” suçunu oluşturur. Tahliye mutlaka yargı ve icra organları vasıtasıyla gerçekleştirilmelidir. |
- KİRA İLİŞKİSİNİN VARLIĞI VE HAKSIZ İŞGAL (FUZULİ ŞAGİL) AYRIMI
Uygulamada taşınmaz sahiplerinin en sık yaptığı hata, aralarında kira ilişkisi bulunan kişiyi “fuzuli şagil” kabul ederek Asliye Hukuk Mahkemesi’nde TMK m. 683 uyarınca el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açmasıdır.
- Kira İlişkisi Varsa: Taraflar arasında yazılı veya sözlü (mesaj kayıtları, banka dekontları veya tanıkla ispatlanan) bir kira ilişkisi bulunuyorsa, malik el atmanın önlenmesi davası açamaz. (Yargıtay 7. HD, 2024/5021 E., 2025/3179 K.) ve (Yargıtay 8. HD, 2018/5983 E., 2020/7050 K.) gereğince açılan dava hukuki nitelendirme hatası sebebiyle esastan reddedilir ve kiraya veren karşı vekâlet ücreti ile yargılama gideri ödemek zorunda kalır (Yargıtay 3. HD, 2017/5100 E., 2017/13974 K.). Çözüm yolu yalnızca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tahliye davasıdır.
- İhtarname Diline Dikkat: Malikin dava öncesinde gönderdiği ihtarnamede karşı tarafa “kiracı” şeklinde hitap etmesi veya kira bedeli talep etmesi, kira ilişkisinin zımnen ikrarı sayılmakta ve sonradan fuzuli işgal davası açılmasını engellemektedir (Yargıtay 1. HD, 2011/8854 E., 2011/10318 K.; Yargıtay 7. HD, 2022/7359 E., 2023/1799 K.).
- İstisnalar ve El Atmanın Önlenmesinin Mümkün Olduğu Haller:
- İspat Yükü: Davalı taraf kira ilişkisinin varlığını somut delillerle kanıtlayamazsa el atmanın önlenmesi davası kabul edilir.
- Yetkisiz Üçüncü Kişilerce Yapılan Akit: Malik haricinde yetkisi ve rızası bulunmayan kişilerin yaptığı sözleşmeler maliki bağlamaz ve kullanan kişi fuzuli şagil sayılır.
- KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ
- Konut veya İşyeri Gereksinimi ile Yeniden İnşa/İmar (TBK m. 350)
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye edebilir.
- İhtiyacın Niteliği: İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve bu durum yargılama boyunca devam etmelidir ( Tekirdağ BAM 2. HD, 2025/122 E., 2025/539 K.). Kiraya verenin tüzel kişi (şirket) olması halinde talep edilen işyeri ihtiyacının şirketin ana sözleşmesindeki faaliyet konularıyla örtüşmesi zorunludur ( Yargıtay 3. HD, 2017/2358 E., 2017/2601 K.).
- Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Eğer kira sözleşmesinde özel bir bildirim süresi kararlaştırılmışsa bu ihbar şartına mutlaka uyulmalıdır ( Yargıtay 3. HD, 2024/2446 E., 2025/1440 K.).
- Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351 ve TBK m. 310)
Taşınmazı satın alan yeni malik kira akdinin kendiliğinden tarafı olur (Yargıtay 8. HD, 2018/6679 E., 2020/6652 K.; Yargıtay 8. HD, 2019/2177 E., 2021/2791 K.) ve ihtiyacı halinde iki yoldan birini seçebilir:
- TBK m. 351 Yolu: Edinme (tapu tescil) tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı bildirim gönderilmelidir. Bu ihtarda taşınmazın iktisap edildiği ve hangi konut/işyeri ihtiyacı için kullanılacağı somut gerekçeleriyle açıkça yazılmalıdır (Konya BAM 4. HD, 2023/166 E., 2023/1083 K.; Yargıtay 3. HD, 2025/2624 E., 2025/3931 K.). Dava ise iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra açılır.
- TBK m. 350 Yolu (B Planı): Yeni malik 1 aylık ihtar süresini kaçırırsa, TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin tarafı haline geldiğinden, önceki malikle yapılan sözleşmenin bitimini takip eden 1 ay içinde genel ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkını korur (Gaziantep BAM 3. HD, 2017/288 E., 2017/286 K.).
- KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ (TBK m. 352)
- Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmiş, tahliye tarihi açıkça belirtilmiş yazılı taahhüttür. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2): Bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda ise aynı kira yılı içinde ödenmeyen iki ayrı aya ait kira bedeli için kiracıya noterden haklı ihtar tebliğ edilmiş olmalıdır. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır.
- Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe/Beldede Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve malik bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
- TEMERRÜT VE SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK (TBK m. 315 ve 316)
- Kira Borcunun Ödenmemesi ve Temerrüt (TBK m. 315): Muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya noterden veya icra takibiyle (Örnek No: 13) bildirim yapılarak; konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün ödeme süresi verilir ve süresinde ödenmezse akdin feshedileceği açıkça ihtar edilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt tahliye davası veya İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye istenir. (Not: TBK m. 315 temerrüt tahliyesi ile TBK m. 352/2 iki haklı ihtar tahliyesi ayrı sebeplere dayanır; Yargıtay 6. HD, 2013/1749 E., 2013/4164 K.; Yargıtay 6. HD, 2011/4965 E., 2011/9732 K.).
- Özen Borcu ve Akde Aykırılık (TBK m. 316): Kiracının taşınmaza zarar vermesi, komşuları rahatsız etmesi veya izinsiz esaslı tadilat yapması hallerinde en az 30 gün süreli aykırılığı giderme ihtarı çekilir; süre sonunda aykırılık devam ederse dava açılır. Ağır zarar veya çekilmezlik durumlarında fesih derhal yapılabilir.
- 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA GEREKÇESİZ FESİH (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler süre bitiminde kiracı bildirimde bulunmadıkça birer yıl uzar. Malik sürenin bitimine dayanarak tek başına tahliye isteyemez ( Yargıtay 3. HD, 2017/9100 E., 2018/1611 K.).
Ancak 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra malik sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir:
- Bildirim Kuralı: Bildirimin, 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır (İstanbul BAM 49. HD, 2020/2793 E., 2024/428 K.; Yargıtay 3. HD, 2018/4013 E., 2018/6997 K.).
- Dava Açma Süresi: İhtar süresinde tebliğ edilmiş olmak kaydıyla tahliye davası, bildirimin kapsadığı dönemi izleyen uzayan kira yılı sonuna kadar açılabilir; davanın dönem bitiminden itibaren mutlaka 1 ay içinde açılması zorunlu değildir (Kayseri BAM 3. HD, 2023/2318 E., 2023/2235 K.; Yargıtay 3. HD, 2025/6170 E., 2026/137 K.).
- TAHLİYE YOLLARI VE YASAL SÜRELER ÖZET TABLOSU
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | Temel Şartlar ve İhtar Usulü | Dava Açma / Takip Süresi |
| Gereksinim / Yeniden İnşa | TBK m. 350 | Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç; sözleşmedeki ihbar şartlarına riayet | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Yeni Malikin İhtiyacı | TBK m. 351 | İktisaptan itibaren 1 ay içinde ihtiyacın türünü ve gerekçesini içerir yazılı ihtar | İktisaptan itibaren 6 ay sonra (veya dönem bitiminden itibaren 1 ay) |
| Tahliye Taahhüdü | TBK m. 352/1 | Teslimden sonraki tarihte verilmiş geçerli yazılı taahhüt | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay |
| İki Haklı İhtar | TBK m. 352/2 | Aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira için noter ihtarı | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay |
| Kiracının Konutu Olması | TBK m. 352/3 | Aynı ilçe/beldede oturmaya elverişli konut varlığı ve akit kurulurken bilinmemesi | Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Kiracının Temerrüdü | TBK m. 315 | Muaccel kira borcu; konut/çatılı işyerinde en az 30 gün süreli ödeme ve fesih ihtarı | 30 günlük sürenin ödemesiz dolması üzerine makul sürede |
| Akde Aykırılık / Özen Borcu | TBK m. 316 | Sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süreli yazılı ihtar | İhtarda tanınan sürenin sonuçsuz kalması üzerine |
| 10 Yıllık Uzama Süresi | TBK m. 347 | 10 uzama yılının dolması; uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce tebliğ edilecek fesih ihtarı | Bildirim süresine uyulmak kaydıyla, bildirimin kapsadığı uzayan kira yılı sonuna kadar |
- DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN USUL KURALLARI
- Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı): 6325 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşamama halinde düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı sureti dava dilekçesine eklenmelidir; aksi halde dava usulden reddedilir.
- İhtarların Tebliği ve İspat: İhtarname süreleri kural olarak keşide tarihinden değil, muhataba tebliğ edildiği tarihten itibaren başlar. Bu nedenle ihtarnamelerin mutlaka noter kanalıyla tebliğ şerhli gönderilmesi ve tebliğ parçalarının saklanması şarttır.
- Yargılama Hızı: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 147/3. maddesi uyarınca duruşmalar arasındaki süre kural olarak üç aydan daha uzun olamaz.
- Tahliye Sonrası Taşınmaza Tekrar Girilmesi: İcra yoluyla tahliye edilen taşınmaza borçlu kiracının izinsiz tekrar girmesi durumunda kiraya veren bizzat müdahale etmemeli; İcra ve İflas Kanunu’nun 342. maddesi ve TCK m. 290 uyarınca İcra Ceza Mahkemesi nezdinde işlem yapmalıdır ( Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2022/1250 E., 2023/3386 K.).
- 9. SSS
- 10 yılı dolan kiracı nasıl çıkarılır?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresi dolan kiracılar için herhangi bir gerekçe gösterme zorunluluğu yoktur. Fesih için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noter kanalıyla yazılı fesih bildiriminin tebliğ edilmiş olması şarttır.
- Ev sahibi kiracıyı en hızlı nasıl çıkarabilir?
En hızlı tahliye yolu; kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş, üzerinde açık tahliye tarihi bulunan geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesi ile icra takibi başlatmak veya İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde işlem yapmaktır.
- Ev satılırsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, yeni malik taşınmazı edindiği (tapu tescil) tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtar çekerek konut veya işyeri ihtiyacını bildirmeli ve iktisap tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.
- Kiracı kira ödemezse kaç günde çıkarılabilir?
Kiracının kirayı ödememesi halinde doğrudan tahliye edilemez. Kiracıya noterden ihtarname çekilerek veya Örnek No: 13 icra takibiyle 30 günlük ödeme süresi tanınır. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
- Kira sözleşmesi bitince kiracı kendiliğinden çıkar mı?
Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması kiracının kendiliğinden çıkması için yeterli değildir; kiracı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme birer yıl olarak uzar. Ev sahibi sadece süre bitimine dayanarak tahliye isteyemez.
- Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi; mahkemelerin iş yüküne, zorunlu arabuluculuk sürecine ve tebligat aşamalarına göre değişir. Ancak HMK m. 147/3 gereğince duruşma aralıklarının 3 ayı geçemeyeceği kuralı ve arabuluculuk müessesesi ile süreçlerin hızlandırılması amaçlanmaktadır.
- Sözlü kira sözleşmesi olan kiracı nasıl çıkarılır?
Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Ev sahibi banka dekontları, mesajlar veya tanıkla kira ilişkisini ispatlayarak yazılı sözleşmelerdeki tüm yasal tahliye yollarına (ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar vb.) başvurabilir.
- Ev sahibi kentsel dönüşüm veya tadilat nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?
TBK m. 350/2 uyarınca, taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası sırasında içinde yaşanması imkânsız ise, imar/inşa projesi sunularak sözleşme süresi sonunda tahliye davası açılabilir.
A&A Hukuk ve Danışmanlık
Av. Dilara ÖZDEMİR