Kiracının kira bedelini veya sözleşmeden doğan yan giderleri zamanında ödememesi, kiraya veren açısından sözleşmenin feshi ve taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı doğurur. Kira borcunu ifa etmeyen kiracının tahliyesini sağlamak üzere başvurulabilecek üç temel hukuki yol bulunmaktadır:
- İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız tahliye takibi (Örnek 13),
- Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davası,
- Türk Borçlar Kanunu uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası.
1. Yol: İcra ve İflas Kanunu Kapsamında İlamsız Tahliye Takibi (Örnek 13)
Kiraya verenin mahkemede dava açmadan doğrudan icra dairesi vasıtasıyla tahliye sürecini başlatabilmesine imkân tanıyan bu yol, uygulamada en sık başvurulan yöntemdir.
Takip Talebi ve Ödeme Emrinin Gönderilmesi
Sürecin başlatılabilmesi için alacaklı kiraya verenin icra dairesine sunacağı takip talebinde açıkça haciz ve tahliye isteminde bulunması zorunludur. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 08.06.2021 tarihli, E. 2017/3104, K. 2021/705 sayılı kararında vurgulandığı üzere, mahkemece tahliyeye karar verilebilmesi için “alacaklının takip talebinde tahliye istemiş olması ve (13 örnek nolu) ödeme emri ile borçlu kiracıya tahliye ihtarının yapılmış olması gerekir.”
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi gereğince ödeme emrinde borçluya iki farklı yasal süre tanınır:
- İtiraz süresi: Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür.
- Ödeme (ihtar) süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emrinin tebliğinden itibaren en az 30 gündür.
1.1. Borçlunun İtiraz Etmemesi ve Borcu Ödememesi
Kiracı borçlu, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük yasal ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse temerrüt hukuken gerçekleşmiş olur
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2024 tarihli, E. 2024/1119, K. 2024/4149 sayılı ve Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli, E. 2024/785, K. 2025/426 sayılı kararlarında belirtildiği üzere; “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde KİRA BORCUNU da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine İCRA MAHKEMESİNCE tahliyeye karar verilir.” Bu 6 aylık süre hak düşürücü niteliktedir
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 19.09.2023, E. 2023/4900, K. 2023/5126). Tahliye davası açılabilmesi için 30 günlük ödeme süresinin mutlaka dolmuş olması gerekir; süre dolmadan açılan davalar esasa girilmeksizin reddedilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 23.03.2023, E. 2023/830, K. 2023/1958).
1.2. Borçlunun Takibe İtiraz Etmesi Durumu
Kiracı, 7 günlük yasal süre içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır. Borçlu itirazında kira ilişkisini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.
- Borçlu sadece borcun bulunmadığını, ödendiğini veya muaccel olmadığını ileri sürerse (“kira sözleşmesine açıkça itiraz etmeyip, kira sözleşmesi dışında bir itirazda (meselâ ödeme itirazında) bulunduğu için, bununla kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır”, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 14.12.2021, E. 2017/1883, K. 2021/1670), kira akdi kesinleşir.
- Bu durumda alacaklı kiraya veren, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talep etmelidir. Alacaklının dava açarken talebini doğru belirlemesi gerekir.
2. Yol: Türk Borçlar Kanunu m. 315 Uyarınca Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (Sulh Hukuk Mahkemesi)
Kiraya veren, ilamsız icra takibi yoluna gitmeksizin doğrudan doğruya genel mahkeme (Sulh Hukuk Mahkemesi) nezdinde temerrüt sebebiyle sözleşmenin feshi ve tahliye davası açabilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/980, K. 2021/1302).
Yasal Dayanak ve İhtar Prosedürü
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinin güncel metni şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 12.02.2025 tarihli, E. 2024/1936, K. 2025/778 sayılı kararında belirtildiği üzere, kiraya verenin tek taraflı fesih hakkı bulunmamaktadır; “sözleşmenin feshi için gösterilen kira paralarının ödenmemesinin, 6098 sayılı Kanun’da düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde ancak temerrüt nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davasının açılmasını gerektirdiği” içtihat edilmiştir.
İhtarnamenin Şartları, Tebliği ve Temsil
- Süre: İhtarnamede borcun ödenmesi için konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün mehil verilmeli ve bu sürede ifa gerçekleşmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça ihtar edilmelidir
- Usulüne Uygun Tebligat: İhtarnamenin kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi davanın dinlenebilirlik ön şartıdır.
3. Yol: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (Sulh Hukuk Mahkemesi)
Kira bedelini düzenli ödemeyen ve geciktiren kiracılara karşı tanınan bir diğer hukuki çare, aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi durumudur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.11.2021 tarihli, E. 2017/1289, K. 2021/1314 sayılı kararında iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartları ve kuralları açıkça düzenlenmiştir:
- Yasal Şart: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
- İhtarların Niteliği: “İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir.”
- Dava Süresi: Dava, ihtarların çekildiği kira döneminin/yılının sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
4. Tahliye Yollarında Bir Takım Süreler
Yargı kararlarında süreler fiili yargılama uzunluğu üzerinden değil, tarafların uymak zorunda olduğu kanuni bekleme ve hak düşürücü süreler üzerinden şekillenmektedir:
İcra Takibi (Örnek 13):
- Kiracıya ödeme emri ile 7 gün itiraz, 30 gün ödeme süresi tanınır.
- 30 günlük ödeme süresi dolmadan dava açılamaz.
- 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Mahkemesinde dava açılması zorunludur.
- Alınan tahliye ilamının infazı için 1 yıllık makul süre sınırı bulunmaktadır.
TBK m. 315 Temerrüt Davası:
- İhtarnamede konut ve çatılı işyerleri için en az 30 günlük mehil verilir. Tebliğden itibaren 30 gün dolmadan dava açılamaz.
İki Haklı İhtar:
- Aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait iki ayrı haklı ihtarın keşide edilmesi ve tebliği gerekir.
- Dava hemen açılamaz; ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesi beklenir ve dönem bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılır. Bu nedenle kira yılının durumuna göre dava açma aşaması diğer yöntemlere kıyasla daha ileri bir tarihe kalabilmektedir.
A&A Hukuk ve Danışmanlık
Av. Dilara ÖZDEMİR