Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kiralananın El Değiştirmesi
Kira Sözleşmeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hali ile kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiralanan konut ya da çatılı işyeri; satış, bağışlama ya da herhangi bir sebeple üçüncü kişi mülkiyetine geçer ise kira sözleşmesi geçerliliğini koruyacaktır. Bu anlamda kiracının eski malike karşı sözleşmeden doğan hakları yeni malike karşı baki kalacak ve yükümlülükleri de yeni malike karşı devam edecektir.
Kiralananı Sonradan Edinen Kişi Belirli Şartların Gerçekleşmesi Durumunda Kira Sözleşmesini Dava Yoluyla Sona Erdirebilir.
Kiralananı Sonradan Edinen Kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi yukarıda sayılan şartları yerine getirerek kira sözleşmesini sona ermesini sağlayabilecektir. Bu durumda kira ilişkisi mahkeme tarafından verilecek tahliye kararının kesinleşmesi ile sona ermiş sayılacaktır. Dikkat etmek gerekir ki kira sözleşmesi sona erinceye kadar kiracının sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödeme borcu devam etmektedir. Yine belirtmek gerekir ki yeni malikin, kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu geçici bir sebebe dayanmamalıdır. Kiralanan taşınmazın sürekli veya zorunlu olmayan sebeplerle kullanım ihtiyacının doğmuş olması tahliyeyi sağlamak için yeterli olmamaktadır.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu durumda da yine kira sözleşmesi mahkeme tarafından verilecek tahliye kararının kesinleşmesi ile sona erecektir. Dikkat etmek gerekir ki kira sözleşmesi sona erinceye kadar kiracının, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödeme borcu devam etmektedir.
Türk Borçlar Kanunu bu düzenlemesi ile kiralanan konut ya da çatılı işyeri ile ilgili kurulan sözleşmeyi sona erdirme konusunda yeni malike seçimlik hak tanımış olmaktadır. Yukarıda sayılan özel düzenlemelerden ayrık olarak, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananı edinen yeni malik, eski malikin fesih haklarına da sahip olmaktadır. Örneğin kiracı tarafından eski malike verilmiş bulunan bir yazılı tahliye taahhütnamesi var ise yeni malik bu yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak kanunda belirtilen yasal sürelere uymak koşulu ile sözleşmenin sona ermesini sağlayabilecek ve kiralananın tahliyesini talep edebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde ihtiyaç sebebi ile tahliyesinden sonra, malik açısından yeniden kiralama yasağına ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yukarıda sayılan durumlardan bağımsız olarak hem kiralayanın hem de kiracının şartları uymak koşuluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakları saklıdır. Bu hususlara ayrıntılı olarak başka bir yazımızda değineceğiz.