• Eylül 18, 2026
• Yazar: aahukuk
• Blog

1. GİRİŞ VE HUKUKİ ÇERÇEVE

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Tarafların kira bedelini mahkeme aracılığıyla güncel piyasa rayiçlerine çekmek amacıyla açtıkları bu dava, uygulamada “kira tespit davası” olarak adlandırılmaktadır.

Uygulamada ve yargı kararlarında sıkça uyuşmazlık konusu olan temel mesele; kiracı ile kiraya veren arasında devam eden kiracılık ilişkisi sırasında yeni bir kira sözleşmesinin veya ek protokolün imzalanmasının, TBK m. 344/3 anlamındaki 5 yıllık süreyi kesip kesmeyeceği veya sıfırlayıp sıfırlamayacağı hususudur.

1. YENİ KİRA SÖZLEŞMESİ İMZALAMAK 5 YILLIK SÜREYİ KESER Mİ?

Kanuni düzenlemeler, yerleşik öğretim ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde; tarafların var olan bir kiracılık ilişkisi devam ederken yeni bir sözleşme veya metin imzalamış olmaları, kural olarak 5 yıllık kira tespit süresini kendiliğinden sıfırlamaz. Bu husus iki temel hukuki kategori altında değerlendirilmektedir:

1. Şekli Yenileme Durumu: Mevcut kira bedelini yalnızca yasal artış oranında güncellemek, taraflar arasındaki sözlü veya geçerliliğini koruyan ilişkiyi yeniden yazılı hale getirmek ya da geçici bir indirim/uyarlama yapmak amacıyla imzalanan belgeler, önceki kira ilişkisinin bir devamı niteliğindedir. Bu tür tecdit sözleşmelerinde 5 yıllık sürenin hesabında, taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
2. Gerçek Anlamda Yeni Sözleşme (Yeni İrade) Durumu: Eski sözleşmeyi tüm sonuçlarıyla ortadan kaldırma ve tamamen yeni şartlarla bir kira ilişkisi kurma iradesi mevcutsa 5 yıllık süre yeniden başlayabilir. Ancak salt yeni bir sözleşme kağıdının imzalanmış olması bu şartı sağlamaya yetmez. Bunun için; yeni belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin yapıldığı tarih itibarıyla o günün serbest piyasa koşullarına, güncel emsal rayiçlerine tam olarak uygun şekilde ve hak ve nesafet kriterleri doğrultusunda belirlenmiş olması zorunludur.

III. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ’NİN GÜNCEL EMSAL KARARI IŞIĞINDA 5 YILLIK SÜRENİN VE HAK VE NESAFETİN İNCELENMESİ

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.03.2026 tarihli, Esas No: 2025/3450, Karar No: 2026/1141 sayılı güncel kararı, kira sözleşmelerinin yenilenmesi durumunda mahkemelerin nasıl bir inceleme yapması gerektiğini son derece açık ve ayrıntılı ilkelerle ortaya koymuştur.

1. Karara Konu Olayın Özeti

Davacı (kiraya veren), davalının 2005 yılından beri taşınmazda kiracı olduğunu, ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını, dönem dönem kira kontratı yenilemeleri yapılmış olsa da kiralananın kullanımının kesintisiz devam ettiğini belirterek hak ve nesafete göre kira bedelinin tespitini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi; taraflar arasında en son imzalanan 01.05.2018 başlangıç tarihli sözleşmeyi esas alarak, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıllık sürenin geçmediği, taraflarca getirilme ilkesi uyarınca 2005 başlangıç tarihinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın hak ve nesafete göre değil, yalnızca sözleşmedeki artış şartına (TÜFE/endeks) göre kısmen kabulüne karar vermiş; Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

2. Yargıtay’ın Bozma Gerekçeleri ve Hukuki Esaslar

Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Derece Mahkemelerinin kararını usul ve yasaya aykırı bularak oy birliğiyle bozmuş ve şu temel ilkeleri benimsemiştir:

• Hâkimin Davayı Aydınlatma Ödevi ve Delillerin Serbestçe Değerlendirilmesi: Davacı taraf dava dilekçesinde “15 yılı aşkın süredir devam eden kiracılık” vakıasını ileri sürmüş ve yargılama aşamasında önceki tarihli kira sözleşmelerini sunmuştur. Mahkemenin, tarafça sunulan bu delilleri tartışması ve dava dilekçesindeki “15 yıllık kiracılık” beyanı ile dilekçeye eklenen “yeni tarihli sözleşme” arasındaki belirsizliği bizzat aydınlatması gerekir. Şekilci bir yaklaşımla ve HMK m. 25 gerekçe gösterilerek davanın reddedilmesi, delillerin serbestçe değerlendirilmesi ilkesine açıkça aykırılık teşkil eder.

• Yenilenen (Tecdit) Sözleşmedeki Bedelin Rayiç Testi: Sonradan imzalanan sözleşmelerin bir “yenileme/tecdit” sözleşmesi olduğu kabul edilse dahi; yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin, imzalandığı tarih itibarıyla emsal ve piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığının bilirkişi heyeti vasıtasıyla araştırılması zorunludur.

• 5 Yıl Geçmemiş Olsa Dahi Hak ve Nesafete Göre İnceleme Yapılması Zorunluluğu: Yapılacak inceleme neticesinde, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olmadığı (yani sadece şekli bir güncelleme veya artış yapıldığı) tespit edilirse; yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi, ilk sözleşmenin başlangıç tarihine göre geçen süre dikkate alınarak hak ve nesafet ilkesine göre kira bedeli tespit edilmelidir.

• Endeks Uygulamasının İstisnai Şartı: Ancak ve ancak yenilenen sözleşmedeki bedelin, imzalandığı tarihteki gerçek serbest piyasa rayicine uygun olduğunun tespiti halinde, takip eden dönem için sadece endeks (TÜFE) uygulanarak artış yapılabilir.

1. KİRA TESPİT DAVALARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN PRATİK ÖNERİLER
2. Sürekli Yenilenen Kontratların Hukuki Etkisi: Her yıl veya belirli periyotlarla “kira sözleşmesi yenileme” adı altında imzalanan metinler, kiraya verenin 5 yıllık sürenin sonunda güncel piyasa rayici üzerinden kira tespiti isteme hakkını ortadan kaldırmaz.
3. Açık İrade Şerhlerinin Sözleşmeye Eklenmesi: Sözleşme yenilenirken kira bedeli gerçekten güncel piyasa emsallerine çekiliyorsa, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek adına sözleşmeye; “İşbu sözleşmede belirlenmiş olan kira bedeli güncel piyasa rayiçlerine ve emsallere uygun olarak serbestçe belirlenmiş olup, TBK m. 344/3 anlamındaki 5 yıllık süre işbu sözleşme tarihi itibarıyla yeniden başlayacaktır” şeklinde sarih bir maddenin eklenmesi taraflar açısından en güvenli yoldur.
4. Emsal Araştırmasının Kapsamı: Dava aşamasında mahkemece yapılacak emsal araştırmasında yalnızca internet ilanlarındaki teklif fiyatları değil; taşınmazın bulunduğu civarda benzer nitelikteki taşınmazlar için fiilen ödenen ve uygulanan reel kira bedelleri ile resmi veriler dikkate alınmalıdır.
5. Hakkaniyet (Eski Kiracı) İndirimi: Hak ve nesafet ilkesi uyarınca mahkemece taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halindeki güncel rayiç bedeli belirlendikten sonra; kiracının eski kiracı olması, ödeme düzeni ve hakkaniyet gereği bu bedel üzerinden uygulamada genellikle %10 ila %20 arasında bir “hakkaniyet/eski kiracı indirimi” yapılarak nihai kira bedeli tespit edilmektedir.

A&A Hukuk ve Danışmanlık

Av. Dilara ÖZDEMİR